2025년도 제36회 감정평가사 2차 시험 예상문제 공유 (난이도별)

✅ 📘 [제1과목] 감정평가이론

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🌱 난이도 하> 예상 문제 및 모범답안

1. 원가법 기본 구조 설명하기

원가법은 대상물건의 재조달원가에서 감가수정을 통해 현재가치를 산정하는 방법이다.
구성은 재조달원가 산정 → 감가요인 구분(물리적, 기능적, 경제적) → 감가액 공제 순으로 진행된다.

1. 수익환원법 순영업소득 산출 방법

순영업소득(NOI)은 총수입에서 영업경비를 공제하여 산출한다.
즉, 예상 총임대수익에서 공실 및 부가비용을 차감하여 연간 NOI를 구한다.

1. 비교사례법의 비교항목 종류 나열

일반적으로 위치, 면적, 이용상태, 거래조건, 시점 보정 등 주요 비교항목이 사용된다.

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🔍 난이도 상>예상 문제 및 모범답안

1. ESG 요소가 부동산 가치평가에 미치는 영향 사례 분석

ESG(Environmental, Social, Governance)는 환경·사회적 책임·지배구조 요소를 포함한다.
최근 친환경 인증 건물, 에너지효율성, 사회적 신뢰도가 시장가치에 직접 반영되며,
예컨대 LEED 인증을 받은 건물은 임대료 프리미엄이 발생한다는 사례가 있다.

1. 빅데이터 시세추정의 한계와 대안 서술

빅데이터 기반 시세추정은 대규모 실거래 자료 활용으로 시의성은 높지만
데이터 편향성, 사례 비교의 정밀성 부족 등이 한계다.
대안으로는 전문가의 현장조사와 결합한 혼합모델이 제시된다.

1. 복합부동산 토지·건물 분리평가 적용시 문제점

복합부동산은 토지와 건물이 결합되어 가치가 상승할 수 있으므로
분리평가 시 상호 의존성을 간과하면 평가액 왜곡이 발생할 수 있다.

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✅ 📘 [제2과목] 감정평가실무

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🌱 난이도 하> 문제 및 모범답안

1. 표준지공시지가와 개별공시지가 차이

표준지공시지가는 국토교통부 장관이 선정한 대표 토지의 적정 가격으로
개별공시지가는 표준지를 기준으로 각 필지의 특성을 반영해 산정된다.

1. 공동주택 평가 시 유의사항

동일 단지 내에서도 층수, 향, 위치에 따라 가치가 달라질 수 있으므로
각 세대별 특성을 정확히 반영해야 한다.

1. 감정평가서 필수 항목 나열

평가목적, 대상물건 현황, 평가기준일, 평가방법, 평가액 및 산출근거 등이 포함된다.

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🔍난이도 상> 예상 문제 및 모범답안

1. 시장가치와 공정가치의 실무상 차이와 충돌 사례

시장가치는 자유로운 시장에서 합리적 조건하에 거래될 가능성이 있는 가치이고,
공정가치는 당사자 간 형평성을 고려한 가치다.
감정평가에서는 종종 시장가치와 공정가치가 상충되어
예컨대 협상 조건이나 특수관계인 거래 시 충돌 사례가 발생할 수 있다.

1. 현지조사 중 이해관계자 의견 충돌 해결방안

사실관계에 입각한 자료제시, 제3자 참고자료 확보, 관련법령 검토 등을 통해 조정하고,
필요시 현장사진 등 객관증빙을 포함하여 보고서에 기록한다.

1. 법원감정에서 감정평가사 의견이 불인정되는 사례 분석

평가서가 실거래 사례와 동떨어지거나 감정평가방법 선택 근거가 부족할 경우
법원에서 평가결과를 채택하지 않는 사례가 발생한다.

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✅ 📘 [제3과목] 감정평가관계법규

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난이도 하> 예상 문제 및 모범답안

1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상 정의

감정평가란 토지·건물 등 재산의 경제적 가치를 판정하여 가액을 산정하는 것이다.

1. 부동산가격공시법상 표준지공시지가의 개념

표준지공시지가는 일정 조건의 대표성 있는 토지에 대해 조사·산정하여 공시한 적정 가격이다.

1. 이의신청 절차 흐름 간단 정리

공시 후 이의신청 → 관계기관 검토 → 조정 여부 결정 → 결과 통지

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난이도 상> 예상 문제 및 모범답안

1. 감정평가사 업무 제한 사유 판례 포함

이해관계가 있는 경우, 객관성을 해칠 우려가 있는 경우 등은 업무 제한 사유이다.
판례에서는 가족관계나 특수관계가 입증되면 평가가 무효 처리된 사례가 있다.

1. 자료제출 의무 위반 시 제재 근거

공시법에 따라 관계기관은 정당한 사유 없이 자료제출을 거부할 수 없으며,
위반 시 과태료 부과 등 행정처분이 가능하다.

1. 분쟁 판례를 실제 사례에 대입하여 해석

예컨대 토지수용 시 보상액 산정이 분쟁이 되어 법원에서 감정평가가 쟁점이 되었을 때
표준지공시지가 활용 여부, 인근사례 적용 논리가 핵심이다.

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✅ ✨ 답안 작성 팁

✔️ 문제마다 3~5줄 요약 + 사례 첨언 + 키워드 언급
✔️ 최신 법개정·판례는 최대한 구체적으로 적기
✔️ 계산문제는 단계·공식·단위까지 빠짐없이 기재